（金茂璞元實(shí)景樣板房。唐韶葵/攝）
時(shí)間倒回2025年2月，金茂聯(lián)合體以樓面價(jià)約11.75萬(wàn)元/平方米、溢價(jià)率38.2%的代價(jià)，奪下如今金茂璞元所在的地塊。但僅僅過(guò)去15個(gè)月，上海城投卻已降了接近1萬(wàn)元/平方米（據(jù)房企內(nèi)部測(cè)算可售樓面價(jià)）的成本拿到了限制更少、條件更優(yōu)的地塊。
hk306-08地塊堪稱上海內(nèi)環(huán)內(nèi)罕見(jiàn)的迷你純宅地，建面僅約1.78萬(wàn)平方米，但開(kāi)發(fā)條件優(yōu)越：無(wú)風(fēng)貌保護(hù)要求，無(wú)中小套型比例限制，無(wú)需配建保障房與租賃房。這意味著開(kāi)發(fā)商產(chǎn)品自由度較高。
(資料圖片僅供參考)
該地塊未拍先火。中鐵置業(yè)、保利發(fā)展與上海城投先后發(fā)布地塊的開(kāi)發(fā)預(yù)算，三家公司對(duì)地塊的開(kāi)發(fā)預(yù)算（含建安）在25億元-27億元之間。最終，地塊吸引了包括保利、綠城、中海、華潤(rùn)以及金茂聯(lián)合體在內(nèi)的12家頭部房企同臺(tái)廝殺。其中，金茂、綠城、華潤(rùn)在虹口區(qū)均有在售項(xiàng)目。
不過(guò)，整場(chǎng)競(jìng)拍全程拉鋸博弈，最終演變?yōu)樯虾３峭杜c金茂聯(lián)合體的直接對(duì)決。
分析人士指出，金茂與上海城投競(jìng)爭(zhēng)到最后并不意外，其在地塊北側(cè)有璞元在售，有護(hù)盤的訴求。公開(kāi)信息顯示，金茂璞元備案均價(jià)約16.7萬(wàn)元/平方米，2025年8月首開(kāi)推出99套房源，創(chuàng)下了26分鐘售罄的業(yè)績(jī)。
但上海城投新地塊的落位，與金茂璞元形成直接競(jìng)爭(zhēng)。
上海易居研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)指出，上海城投未來(lái)在定價(jià)上擁有更大的戰(zhàn)略彈性空間。既可貼近競(jìng)品定價(jià)獲取超額利潤(rùn)，也可采取更具競(jìng)爭(zhēng)力的價(jià)格策略，對(duì)金茂璞元形成擠壓。對(duì)于已經(jīng)建立板塊價(jià)格錨點(diǎn)的金茂璞元而言，如何向客戶解釋地價(jià)更貴背后的價(jià)值邏輯，或?qū)⒊蔀槠滗N售敘事中難以回避的挑戰(zhàn)。
值得一提的是，上海城投并非純粹的城市開(kāi)發(fā)“托底”角色，其在上海高端產(chǎn)品與城市更新領(lǐng)域頗有建樹。滬上頂豪思南公館東苑便由上海城投主導(dǎo)開(kāi)發(fā)，據(jù)中介掛牌信息，思南公館東苑目前二手房均價(jià)約19.6萬(wàn)元/平方米。上海城投開(kāi)發(fā)的風(fēng)貌別墅露香園目前在售，高層備案均價(jià)約17.6萬(wàn)元/平方米、總價(jià)3500萬(wàn)元起，別墅單價(jià)26-32萬(wàn)元/平方米，總價(jià)1.2億元起。
梳理上海城投拿地情況發(fā)現(xiàn)，2022年-2025年間，上海城投保持每年1到2宗地的獲取節(jié)奏，布局涵蓋黃浦老城廂、長(zhǎng)寧西郊、楊浦濱江及普陀真如等核心板塊。
可以說(shuō)，上海城投的土地儲(chǔ)備質(zhì)量較高。但現(xiàn)階段實(shí)現(xiàn)規(guī)?；瘶I(yè)績(jī)轉(zhuǎn)化的項(xiàng)目?jī)H有露香園，其余項(xiàng)目多處于開(kāi)發(fā)或籌備期。
分析人士認(rèn)為，此次虹口地塊的落位，將進(jìn)一步充實(shí)上海城投在中心城區(qū)的土儲(chǔ)。盡管此次拿地相比附近在售項(xiàng)目的可售樓面價(jià)低了將近1萬(wàn)元/平方米，為后續(xù)定價(jià)策略預(yù)留了彈性空間，但是否會(huì)轉(zhuǎn)化為價(jià)格下探，仍取決于上海城投對(duì)高端改善客群的定位、建安成本管控及整體開(kāi)發(fā)節(jié)奏。
該人士指出，在核心城區(qū)購(gòu)房需求趨于理性、市場(chǎng)從“地段溢價(jià)”向“產(chǎn)品力與服務(wù)力”轉(zhuǎn)移的當(dāng)下，土地成本優(yōu)勢(shì)已非決定去化的唯一變量，規(guī)劃公示、戶型設(shè)計(jì)、交付標(biāo)準(zhǔn)及物業(yè)運(yùn)營(yíng)的綜合表現(xiàn)才是關(guān)鍵因素。
前述分析人士指出，優(yōu)質(zhì)地塊是當(dāng)下房企重點(diǎn)爭(zhēng)搶標(biāo)的，而小型高端社區(qū)打造難度偏大，普遍缺乏成熟運(yùn)營(yíng)邏輯。面對(duì)金茂璞元已建立的價(jià)格錨點(diǎn)與客群基礎(chǔ)，上海城投拿下的微型地塊將以何種產(chǎn)品形態(tài)入市、如何平衡成本與定位，仍有待規(guī)劃方案與銷售策略的落地。
上海中原分析師盧文曦表示，虹口hk306-08地塊的成交，是上海核心區(qū)土地市場(chǎng)供需博弈的常態(tài)縮影。上海城投以市場(chǎng)化方式接手優(yōu)質(zhì)宅地，既體現(xiàn)了地方國(guó)企在土拍中的“托底”角色，也預(yù)示著內(nèi)環(huán)高端住宅市場(chǎng)將進(jìn)入新一輪產(chǎn)品精細(xì)化競(jìng)爭(zhēng)階段。
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